Grundsteuerreform

Bereits nach dem Erlass der ersten Grundsteuerwertbescheide, wurden erneut verfassungsrechtliche Zweifel geäußert, nunmehr an den neuen Grundsteuerwerten. Aus Vereinfachungsgründen sieht das neue Bewertungsverfahren umfassende Typisierungen vor, die das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auch zugestanden hat. Diese können jedoch im Einzelfall zu großen Abweichungen von den bisherigen Werten führen.

Insbesondere das Bundesmodell, welches alle Bundesländer mit Ausnahme von Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen anwenden, sieht keine Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, als den sich nach den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) ergebenden. Nach dem grundgesetzlichen Übermaßverbot müsste es aber möglich sein, einen tatsächlich niedrigeren Bodenrichtwert nachweisen zu können.

Der BFH hat in ersten Beschlüssen dieses den Grundstückseigentümern auch zugestanden. Sollten sich im Einzelfall erhebliche Abweichungen zwischen dem festgestellten Grundsteuerwert und dem tatsächlichen Verkehrswert ergeben, steht Eigentümern in einem solchen Fall der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts offen (BFH-Beschlüsse vom 27. Mai 2024 – II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)).

Verfassungsrechtlich bemängelt wurde auch, dass die Grundstückseigentümer nicht erkennen konnten, welche Rechtsfolgen sich aus ihrem Verhalten – der Abgabe der Grundsteuerwerterklärung – ergeben. Denn die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen der Grundsteuer standen erst nach Festsetzung der Grundsteuerbescheide durch die Gemeinden fest. Zu diesem Zeitpunkt waren aber die Grundsteuerwertbescheide, die für die Grundsteuerbescheide einen Grundlagenbescheid darstellen, regelmäßig bereits bestandskräftig. Das bedeutet, dass sich die Rechtsfolgen der Grundsteuerwertbescheide nicht absehen ließen, solange die zukünftigen Hebesätze der Gemeinden nicht festgelegt waren.

Der BFH ist dieser Argumentation jedoch in drei Urteilen vom 12. November 2025 (II R 25/24; II R 31/24; II R 3/25) nicht gefolgt und hat die Grundsteuerberechnung nach dem Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt. Da der Gesetzgeber sämtliche für die Wertfeststellung relevanten Parameter im Vorhinein festgelegt hat, sei die Höhe der Steuerlast voraussehbar bestimmt worden.

Was können Grundstückseigentümer nach den Urteilen des BFH vom 12. November 2025 tun, wenn die festgesetzte Steuer für das eigene Grundstück (gefühlt) zu hoch ist?

• Warten auf das Bundesverfassungsgericht

Mit den Urteilen des BFH sind die aktuellen Verfahren abgeschlossen und momentan gibt es noch kein anhängiges Verfahren beim Bundesverfassungsgericht, auf das sich Steuerpflichtige berufen und nach einem Einspruch ein Ruhen des Verfahrens beantragen könnten. Doch der Bund der Steuerzahler und der Eigentümerverband Haus und Grund haben bereits Verfassungsbeschwerde angekündigt. Noch ist jedoch unklar, ob das BVerfG diese dann zur Entscheidung annehmen wird. Es lohnt sich, die weitere Entwicklung aufmerksam zu verfolgen.

• Nachweis geringerer gemeiner Wert

Sollten sich im Einzelfall erhebliche Abweichungen zwischen dem festgestellten Grundsteuerwert und dem tatsächlichen Verkehrswert ergeben, steht Eigentümern in einem solchen Fall der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts offen (BFH-Beschlüsse vom 27. Mai 2024 – II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)).

• Erlass der Grundsteuer beantragen

Ist zwar grundsätzlich die Wertermittlung des Grundstücks nicht zu beanstanden, werden aber die normalen Roherträge tatsächlich nicht erzielt, besteht die Möglichkeit, einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale (Roh)Ertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der Steuerschuldner hat die Minderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen.

Beispiel:

• Vermieter muss Leerstand nicht vertreten, wenn er sich in ortsüblicher Weise nachhaltig um eine Vermietung zu einer marktgerechten Miete bemüht hat.
• Vermieter hat einen Mietausfall bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht zu vertreten

Hinweis: Bei Wohnungen, die von vornherein z. B. als Ferienwohnungen nur zeitweise vermietet werden, hat der Vermieter dagegen die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags selbst zu vertreten.

Neu- und Umbauten, der Ausbau von Dachgeschossen, Abriss und Neubau und andere Baumaßnahmen führen dazu, dass sich Grundstückswerte ändern. Haben sich nach dem 1. Januar 2022 die tatsächlichen Verhältnisse geändert, besteht grundsätzlich die Pflicht, eine Anzeige elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Es gibt allerdings auch Ausnahmen von der Anzeigepflicht.

1. Anzeigepflicht bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse

Eine Anzeige ist abzugeben bzw. elektronisch zu übermitteln, wenn sich nach dem 1. Januar 2022 die tatsächlichen Verhältnisse verändert haben und sich dadurch

• die Höhe des Grundsteuerwerts (Beispiele: Fertigstellung eines Gebäudes; Anbau an ein bestehendes Gebäude oder Abriss eines Gebäude(teil)s; Ausbau Dachgeschoss; Abbruch von Gebäuden; Achtung: keine Bagatellgrenze!),
• die Vermögensart (Beispiel: eine zuvor landwirtschaftlich genutzte Fläche wird nunmehr für eine Photovoltaikanlage genutzt) oder
• die Grundstücksart (Beispiel: eine bisher zu Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung wird jetzt an einen Rechtsanwalt für seine Kanzlei vermietet) ändert. (Hinweis: Grundstücksart und gebäudebezogene Änderungen nicht in Baden-Württemberg)

Auch wenn erstmalig eine Feststellung eines Grundsteuerwertes erforderlich wird (Beispiele: ein bisher zu gemeinnützigen Zwecken genutztes und damit befreites Grundstück wird jetzt (teilweise) für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb genutzt; Teilung von Grundstücken), ist eine Anzeige abzugeben.

In all diesen Fällen müssen Eigentümer des Grundstücks (im Falle eines Erbbaurechtes der/die Erbbauberechtigte/n) die Anzeige mit den tatsächlichen Verhältnissen, die am 1. Januar des Folgejahres herrschen, abgeben.

Abgabefrist: Bis zum 31. März des auf die Änderung der Verhältnisse folgenden Kalenderjahres.

Abzugeben: Beim zuständigen Finanzamt („Lagefinanzamt“).

2. Anzeigepflicht bei Wegfall von Vergünstigungen

Das Grundsteuerrecht kennt eine Reihe von Steuerbefreiungen oder auch Ermäßigungen (Straßen des öffentlichen Verkehrs, gemeinnützige Einrichtungen, Denkmäler, Wohnnutzung usw.). Sofern die Voraussetzungen für diese Vergünstigungen ganz oder teilweise wegfallen (Verkauf, Umnutzung usw.), ist ebenfalls eine Anzeige abzugeben.

Abgabefrist: Bis zum 31. März des auf die Änderung der Verhältnisse folgenden Kalenderjahres.

Abzugeben: Beim Finanzamt, bei dem auch die Grundsteuerwerterklärung abgegeben wurde.

Hinweis: Für den umgekehrten Fall des Hinzukommens von Vergünstigen besteht keine Anzeigepflicht. Selbstverständlich sollte in diesen Fällen gleichwohl eine Anzeige erfolgen.

3. Anzeigepflicht bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden

Fallen zivilrechtlicher Eigentümer des Grundstücks und wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes auseinander, besteht eine Anzeigepflicht, wenn das wirtschaftliche Eigentum am Gebäude auf den Grundstückseigentümer („Heimfall“) oder auf einen Dritten übergeht. (Hinweis: keine Anzeigepflicht in Baden-Württemberg)

Abgabefrist: Bis zum 31. März des auf die Änderung der Verhältnisse folgenden Kalenderjahres.

Abzugeben: Beim zuständigen Finanzamt („Lagefinanzamt“).

Sofern nach dem 1. Januar 2022 das Eigentum an dem Grundstück übergegangen ist (Verkauf, Schenkung, Erbfall) besteht keine Anzeigepflicht. In diesen Fällen wird das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben und das Grundbuchamt teilt dem Finanzamt den Eigentumsübergang mit.

Im Erbfall ist das Grundbuch zu berichtigen. Hierzu haben die Erben einen entsprechenden Berichtigungsantrag beim Grundbuchamt einzureichen. Sofern sie dies innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall tun, ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei.

Hinweis: Auch bei der Bestellung oder Aufhebung eines Erbbaurechts besteht keine Anzeigepflicht, da hier wieder die Grundbuchämter mitteilungspflichtig sind.

Wichtig sind beispielsweise:

• Aktuelle Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuerbescheide, frühere Einheitswertbescheide hinsichtlich Steuernummern, Aktenzeichen oder Nummerierung der Gebäude,
• Grundbuchauszüge hinsichtlich Grundbuchblattnummer, Flurstücknummer, Grundstücksflächen und ggf. Bruchteilen sowie
• Unterlagen zur Flächenberechnung sowohl der Wohnfläche für das Ertragswertverfahren als auch der Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren.

Wer seine Steuererklärung nicht fristgemäß abgibt, riskiert, dass die Finanzämter

• die nicht vorhandenen Angaben schätzen
• den Grundsteuermessbetrag mit geschätzten Daten festsetzen
• Verspätungszuschläge festsetzen

Die meisten Bundesländern gewähren nur im begründeten Einzelfall eine Verlängerung der Abgabefrist, z. B. wenn es sich um sehr komplexe Grundstücke handelt.