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09.12.2021

Mit Mietwohnungen Steuern sparen

Bauanträge müssen bis 31. Dezember 2021 gestellt werden

Bezahlbarer Wohnraum ist vielerorts knapp. Daher planen SPD, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und FDP eine Offensive für bezahlbares und nachhaltiges Bauen und Wohnen. 400.000 Wohnungen sollen jährlich neu gebaut werden. Um die Klimaziele im Gebäudebereich zu erreichen, soll auch in Bestandsbauten die energetische Sanierung beschleunigt werden. Für den sozialen Wohnungsbau soll es auch weiterhin Unterstützung vom Bund geben. Ob es künftig auch steuerliche Anreize gibt, neuen Wohnraum zu schaffen, bleibt abzuwarten.

Jährliche Sonderabschreibung von 5 %
Derzeit wird der Mietwohnungsneubau durch zeitlich befristete Sonderabschreibungen gefördert. Vermieter können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den drei folgenden Jahren zusätzlich zur 2 %igen linearen Gebäudeabschreibung eine Sonderabschreibung in Höhe von je 5 % der Bemessungsgrundlage geltend machen. In nur vier Jahren kann die neugebaute Mietwohnung damit insgesamt bereits zu 28 % abgeschrieben werden. Doch wer diese Sonderabschreibung noch nutzen will, muss sich beeilen, denn sie gilt nur noch für Bauanträge, die bis zum 31. Dezember 2021 gestellt werden.

Die Förderung ist an einige Voraussetzungen geknüpft:

  • Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre entgeltlich für Wohnzwecke vermietet werden. Ferienwohnungen sind nicht begünstigt, da diese der kurzfristigen Vermietung dienen.
  • Die Baukosten dürfen maximal 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Neubauten mit hohem Standard und die Modernisierung von Wohnungen werden nicht begünstigt. Gefördert werden maximal 2.000 Euro je Quadratmeter.
  • Bauanträge bzw. Bauanzeigen müssen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 getätigt werden. Ist weder ein Bauantrag noch eine Bauanzeige erforderlich, kann auf den Beginn der Bauausführungen abgestellt werden.
  • Eine Sonderabschreibung darf letztmalig im Jahr 2026 geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Wohnungen, bei denen der vierjährige Inanspruchnahmezeitraum noch nicht abgeschlossen ist, z. B. bei Wohnungen, die erst 2024 fertiggestellt werden.
  • Eine Doppelförderung durch Sonderabschreibung und Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln ist nicht zulässig.

Beispiel: Ein Vermieter errichtet ein Gebäude mit vier Wohnungen, die dauerhaft entgeltlich vermietet werden (je 80 qm, Bauantrag 2021, Fertigstellung 2022). Die Baukosten betragen 3.000 € je qm, insgesamt 960.000 €. Zwei Drittel der Baukosten (2.000 € je qm) werden steuerlich gefördert. Der Vermieter kann in den Jahren 2022 bis 2025 jeweils 32.000 € Sonderabschreibung (5 % auf 640.000 €) sowie 19.200 € lineare Abschreibung (2 % auf 960.000 €) geltend machen. Bei einem Steuersatz von 40 % führt die Sonderabschreibung zu einer jährlichen Steuerminderung in Höhe von 12.800 €.

Tipp: Vermieter sollten schon bei der Kalkulation der Baukosten einen Puffer für ungeplante Zusatzkosten einplanen und die Obergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht voll ausschöpfen.

Beihilferegelungen sind zu beachten
Nach dem Gesetzeswortlaut ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau eine staatliche Beihilfe, für die europarechtliche Beihilferegelungen (De-minimis-Verordnung) zu beachten sind. Der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen darf in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen. De-minimis-Beihilfen sind beispielsweise auch verschiedene KfW-Kredite und auch Coronahilfen können darunter fallen. Damit die Finanzverwaltung dies prüfen kann, hat der Steuerpflichtige für jedes Jahr des steuerlichen Begünstigungszeitraums Angaben zu den im jeweiligen Jahr sowie in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren erhaltenen Beihilfen zu machen.

Bei Verstößen entfällt Sonderabschreibung rückwirkend
Wird gegen die Fördervoraussetzungen verstoßen, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Solche Verstöße liegen beispielsweise vor, wenn die begünstigte Wohnung nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet wird oder die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

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